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幾點(diǎn)建議：

中華全國律師協(xié)會(huì)建設(shè)工程與房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)針對(duì)農(nóng)村宅基地全流通問題進(jìn)行課題研究，并形成《農(nóng)村宅基地制度改革相關(guān)法律問題研究報(bào)告》。該報(bào)告旨在遵循黨中央2018年一號(hào)文件“三權(quán)分置”的基礎(chǔ)上，綜合各個(gè)試點(diǎn)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，總結(jié)出更為完善的宅基地“三權(quán)分置”改革內(nèi)容。破解了農(nóng)村宅基地使用權(quán)無法全面流轉(zhuǎn)的難題，且確保了農(nóng)民“一戶一宅”的底線?！掇r(nóng)村宅基地制度改革相關(guān)法律問題研究報(bào)告》從以下幾點(diǎn)破解：

一是農(nóng)民在城市有商品房的可以將自有宅基地轉(zhuǎn)讓，以保障農(nóng)民的居住權(quán)。農(nóng)民作為出賣人必須滿足以下條件：1、城鎮(zhèn)有房子的農(nóng)戶，可以將農(nóng)村的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，且轉(zhuǎn)讓后城鎮(zhèn)的房子應(yīng)限制出賣；2、農(nóng)民在農(nóng)村有兩套以上宅基地的，可以轉(zhuǎn)讓。

二是農(nóng)民宅基地可以“以大換小”的置換。考慮到部分農(nóng)民雖然僅擁有一套宅基地用于居住，但該宅基地的面積可能遠(yuǎn)超過其自身的居住需求，我們認(rèn)為可以通過“置換”的方式，即在保障農(nóng)民有一個(gè)基本的居住條件的前提下，允許農(nóng)民以大面積的宅基地使用權(quán)置換小面積的宅基地使用權(quán)，并在此過程中獲得部分財(cái)產(chǎn)利益。而對(duì)于置換的條件，必須設(shè)置合理的限制，同樣可以用“滿足基本的居住條件”作為界限，例如：必須保證農(nóng)戶的唯一居住宅基地面積在50平方米以上，且人均居住面積不小于25平方米，在同時(shí)滿足這兩個(gè)條件的情況下，方可將其宅基地使用權(quán)用于置換，并獲取經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

三是買受人應(yīng)當(dāng)在受讓宅基地使用權(quán)及其地上建筑物的同時(shí)，對(duì)農(nóng)民“是否具備轉(zhuǎn)讓條件”進(jìn)行調(diào)查。鑒于保障農(nóng)民作為轉(zhuǎn)讓人的弱勢群體地位，買受人在購買宅基地使用權(quán)時(shí)，必須對(duì)農(nóng)民是否具備“轉(zhuǎn)讓條件”進(jìn)行調(diào)查，若受讓人沒有進(jìn)行調(diào)查的或有過失的，受讓人應(yīng)當(dāng)對(duì)農(nóng)民“居無定所”承擔(dān)“返還房屋”的責(zé)任。

通過以上制度設(shè)計(jì)，可以解決宅基地使用權(quán)全流通的難題，且確保了農(nóng)民“一戶一宅”的底線。為了制度的健康穩(wěn)定發(fā)展，建議該制度設(shè)計(jì)應(yīng)先在義烏試點(diǎn)三年，再在金華市試點(diǎn)三年，再在浙江（或我國發(fā)達(dá)地區(qū)）試點(diǎn)三年，最后全國推廣。